Endret: 24 apr 2019     Opprettet: 14 apr 2019

Referat fra beboermøte om riving i bakgården

Møtet fant sted på Tøyen skole torsdag 11. april kl. 18.00. Svært mange beboere hadde møtt opp for å høre om utviklingen i bakgårds- og nybyggprosjektet.

Beboermøte for JBS borettslag: Rive garasje i bakgård

 

Først presenterte prosjektleder Thale Scheie fra OBOS Prosjekt historikken til prosjektet og den økonomiske statusen. Scheie har fulgt prosjektet siden 2012, men ettersom det er de siste to årene det har skjedd mest, gikk hun igjennom prosjektet fra april 2017 og fram til nå. Historikk før 2017 kan beboere finne under fanen «Nybygget» på hjemmesiden til borettslaget.

 

Kort historikk og status for prosjektet

Fra april 2017 til mai 2018 har det blitt jobbet med prosjektering og søknader i forbindelse med rivearbeidene og nybygget. Perioden bød på omfattende prosjekteringsarbeid og krav om omprosjektering, blant annet fordi krav til dagslys ikke ble innfridd i den første runden. Tanken var opprinnelig å innhente tilbud om riving og bygging under ett, altså en totalentreprise. Det var for å få gjennomføringstiden til prosjektet kortest mulig.

Fra mai til november 2018 hadde vi en tilbudskonkurranse på totalentreprisen. Dette viste seg å være vanskelig å få til, fordi det var knyttet usikkerhet til å rive garasjen når den lå så tett på omkringliggende bebyggelse. I tillegg er det i disse dager høy byggeaktivitet i Oslo, det er ikke mangel på jobb, og da velger entreprenørene bort små eller usikre prosjekt.

Vi fikk ett tilbud, men vi fikk råd om å ikke velge denne entreprenøren da de ikke ble ansett som en seriøs aktør. I tillegg ønsket de en pris som lå langt over hva vi hadde i våre kalkyler. Derfor valgte vi å takke nei.

Fra januar til april 2019 gikk vi over til tilbudsinnhenting på bare rivearbeider, og vi fikk et tilbud fra Øst-Riv, et firma med 30 års erfaring. I og med at garasjebygget er i dårlig stand og i alle tilfeller må rives, besluttet vi å takke ja til dette tilbudet. Målet er å berede grunnen for en eventuell bygging, og å fjerne usikkerheten rundt rivearbeidene slik at vi kan få flere tilbud på bygging og opparbeiding av bakgård.

 

Tidsplan

Søknad om igangsettelse av rivearbeidene sendes inn 19. april 2019. Igangsettelse vil da skje innen 4 uker, altså i løpet av mai 2019. Varigheten på arbeidene er estimert til 12 uker, og det vil være kontinuerlig arbeid i disse ukene. JBS borettslag kommer til å få et varsel fra Øst-Riv om arbeidene som skal foregå når det nærmer seg. I tillegg vil sannsynligvis Øst-Riv ha et møte med oss før oppstart.

Etter at garasjen er revet vil vi ha en ny tilbudskonkurranse på bygging av nybygg og oppgradering av bakgården. Tilbudene vi får inn da må stemmes over og vedtas på en ekstraordinær generalforsamling. Det vil kun bli fattet vedtak dersom beboerne i JBS godtar tilbudet.

 

Økonomi

Finansiering av prosjektet skjer ved låneopptak i 3 trinn:

1) Prosjekteringsfasen:

  • Status på økonomi: Det er 1,6 millioner i rest på lånet vi tok opp (et lån på i alt 4,7 millioner). På grunn av omprosjektering underveis og at det har tatt tid å få i gang noe, har vi brukt noe mer penger enn antatt på prosjektering.
  • Prosjektering for utførelse av nybygg og bakgård er ikke en del av dette. Det tar entreprenøren over når utførelsesfasen er i gang, og blir en del av tilbudet.

2) Byggelån rivearbeider

  • Tilbud fra Øst-Riv: 5 millioner.
  • Lån fra OBOS-banken: 6 millioner.
  • I denne potten ligger også prosjektledelse i prosjekteringen av rivearbeidene.

3) Byggelån for utførelsesfase

 

  • Forutsetter minimum 50 % forhåndssalg av prosjektets verdi (salg av leiligheter).
  • Her vil vi prøve å få til en totalentreprise. Da overtar totalentreprenør prosjekteringsansvaret.
  • Krever fullføringsgaranti overfor kjøpere.

 

Neste person som presenterte prosjektet var Ingvild Stølen, tidligere styreleder i JBS borettslag. Hun bor ikke i JBS nå, men sitter som vara i styret fordi hun har fulgt prosjektet lenge.

 

Rivearbeidene og støy

Rivearbeidene vil foregå mandag, tirsdag, onsdag og torsdag, altså fire dager i uka, mellom kl. 07.00 og 18.00. Det vil være mest støy mellom kl. 08.00 og 17.00. Deler av fortauet utenfor Sørligata vil bli blokkert i forbindelse med rivearbeidene fordi rivefolkene skal komme til med maskiner og utstyr, men det vil være mulig for beboere å komme seg inn. I tillegg vil bakgården være helt sperret av.

 

Lån og fellesgjeld

Lånet vi tar opp til rivearbeidene vil legges til fellesgjelden, omtrent 60.000 kr per beboer, og vil være synlig fra mai 2019. Med standard løpetid vil det koste 200-250 kr i måneden per andel. Dette er om vi kun river og ikke gjør noe mer med bakgården. Hvilke tilbud vi får og avgjørelser vi tar når det gjelder nybygg og bakgård vil påvirke om vi vil få mer eller mindre fellesgjeld. (Se spørsmål fra beboere lenger ned for detaljer omkring dette.)

 

Før vi stenger garasjen

Konsulentfirmaet som tidligere har undersøkt garasjeanlegget i bakgården advarer mot å ferdes der etter forsommeren 2019. Vi er derfor nødt til å stenge garasjen fra 1. mai av hensyn til beboernes trygghet. Styret ønsker ikke å ta ansvar for eventuelle ulykker dersom garasjen skulle kollapse. Dette gjelder både dekket oppå (parkeringsplassen) og innvendig anlegg.

Sykler skal, som tidligere varslet, være merket med navn, leilighetsnummer og 2019 fra 5. april. Senere i april kommer et firma som henter alle umerkede sykler, også de som er låst. Fra 1. mai må syklene flyttes helt vekk fra bakgården, siden garasjen skal stenges. I noen oppganger er det mulig å opprette sykkelrom. Dette vil styret merke i løpet av påsken i de aktuelle oppgangene. Dersom det ikke er mulig med sykkelrom, må beboere oppbevare sykler i egen bod eller utenfor borettslaget.

Parkeringen er oppsagt, og alle biler må fjernes fra bakgården innen 1. mai. Beboere som har leid parkeringsplass skal ha fått varsel om dette. Ta kontakt med styreleder dersom du ikke har fått varsel.

Beboere i Sørligata har sin ene bod i garasjeanlegget. Disse må ryddes helt innen 1. mai. For beboere i Sørligata vil det være konteiner utenfor Sørligata mandag 15. april og tirsdag 23. april. I tillegg har vi dugnad 29. april. Da er det viktig at alle beboere møter opp, for det er mye som skal bæres ut av garasjeanlegget. Vi satser på en stor dugnad med godt oppmøte slik at vi kan slippe fellesutgifter knyttet til rydding.

 

Mer om prosjektet

 

Spørsmål fra beboere – og svar

Kan man lage sykkelparkering i hageflekkene på gateplan utenfor Jens Bjelkes gate 43D-E?

Ja, men det er neppe særlig sikkert, da dette er en gate med mye aktivitet på nattestid. Har man sykler man ikke er redd for, kan det være en mulighet. Dersom det er mange beboere som er interessert i en slik løsning, skal vi se om vi får til noe.

 

Kan vi be beboere merke bodene sine før dugnaden slik at vi ser om det eventuelt er noen ledige boder til de som mister en bod?

Ja, det var en god idé. I tillegg er det fint om beboere som sitter på ubrukte boder og har mulighet til å låne ut en bod i rive- og byggeperioden kan gi beskjed til styret.

 

Hva skjer med søppelkassene?

Vi skal ikke rive portrommene. I Jens Bjelkes gate blir det ingen endring. I Sørligata er det mer usikkert. Om vi klarer å få alle søppelkassene inn i portrommet i Sørligata mens Øst-Riv river, kan vi ha det der. Om ikke, må vi finne en annen løsning i samarbeid med Oslo kommune.

 

Må hele bakgården stenges 1. mai?

Nei, men vi må stenge hele taket på garasjen (parkeringsplassen), samt garasjen innvendig. En liten stripe langs bygningene vil fortsatt være åpen fram til de starter å rive.

 

Har vi byggetillatelse etter at garasjen er revet?

Vi har rammetillatelse. Det som gjenstår er igangsettelsestillatelse. Det er en formalitet, men må godkjennes før spaden settes i jorda.

 

Dersom vi ikke får en entreprenør til å ta prosjektet, kan vi da selge tomta med rammetillatelsen?

Ja, men da vil de kunne bygge så høyt de vil. Borettslaget har tidligere besluttet å bygge lavt (tre etasjer) av hensyn til solforholdene til beboere i nåværende bygninger.

 

Hva gjør vi med arealet i bakgården dersom det ikke blir bygging?

Vi må ta standpunkt når vi har hentet inn tilbud om nybygg og vet hvordan kalkylene blir. Dersom det viser seg at prosjektet ikke er økonomisk forsvarlig eller ingen entreprenører ønsker å ta prosjektet, må vi eventuelt finne ut av hva det koster å opparbeide en hage, og så blir fellesgjelden fordelt på beboerne.

 

Er det lettere å få et tilbud når rivearbeidene er gjort?

Ja, vi ser for oss det. Vi ser også for oss at prisene vil bli lavere enn ved en totalentreprise. Det ene tilbudet vi fikk var priset veldig høyt fordi de mente det var mye risiko ved å rive. Ved å allerede ha revet vil mesteparten av risikoen være fjernet, og vi får kanskje et rimeligere tilbud på bygging og oppgradering av bakgården.

 

Hva er risikoanalysen til Øst-Riv for hvor komplisert rivearbeidene er? Har de tatt hensyn til eventuelle setningsskader, hvordan de skal få inn maskiner i bakgården og lignende? Bygget er allerede i bevegelse, slik store deler av Bjørvika er.

Vi er ikke kjempebekymret for dette, for det skal ikke sprenges. Garasjen skal plukkes fra hverandre og fraktes ut, og det skal graves ned mot grunnfjell. Øst-Riv har pekt på muren ned mot Tøyengata som et risikomoment. Det kan hende at den må sikres med ekstra bolter. Den vil ikke falle ned, men de skal følge med på den underveis og har en person med spesielt ansvar for dette.

Øst-Riv har fastpris på rivearbeidene, dvs. at hvis det skulle vise seg å være avvikende mengder arbeid vil ikke prisen endres. Men Øst-Riv har ikke påtatt seg risiko for vurderingen av eksisterende konstruksjoner. I praksis vil dette bli en felles vurdering underveis når rivingen gir oss mer informasjon. Men formelt ligger prosjekteringsansvar og risiko hos borettslaget som byggherre.

 

Hva innebærer rivearbeidene? Blir det et stort hull i bakken i bakgården?

Ja, omtrent. Hele tomta vil ende opp med å være et nivå lavere, altså på nivå med portrommet i Jens Bjelkes gate. Det vil være stein og grus igjen. Øst-Riv vil grave opp en del masser ved muren ned mot Tøyengata, slik at vi får se grunnlaget for en eventuell fundamentering av nybygget.

 

Vet vi noe om støv?

Støy og støv blir det største problemet for beboerne i de 12 ukene det blir revet. Det er lurt å forberede seg på mye støy (særlig fra piggingen) og støv, mer enn ved et eventuelt byggeprosjekt i etterkant.

 

Vil vi komme til å plaste inn balkongene?

Nei, det er ikke nødvendig. Det blir støv som vil kunne vaskes lett av, ikke klebe seg til vinduer og mur.

 

Vil vi kunne sitte på balkongene på kvelden? Skulle vi ikke rive om vinteren?

Dersom man skal nyte balkongene på kveldstid eller i helgene, vil det nok være nødvendig å vaske over før man setter seg ut. Det er nok også lurt å oppbevare balkongmøblene inne på dagtid, i alle fall til vi ser hvor mye støv det blir. Husk å holde vinduene mot bakgården lukket på dagtid, og dersom du har åpne lufteventiler over vinduene må du huske å lukke disse. Vi må rive nå fordi garasjen smuldrer opp og er farlig for beboerne.

 

Har vi en garanti for at Øst-Riv holder seg til den avtalte arbeidstiden?

Ja, det er avtalen. Men det kan selvfølgelig hende at de spør om å få ha lengre dager for raskere gjennomføring. I så fall må borettslaget og bydelsoverlegen godkjenne det.

 

Skal vi varsle naboene, eller har vi allerede gjort det? Må ikke det gjøres noen uker før?

Det er kun byggesaker som må varsles i uker før, og det er allerede tilbakelagt arbeid med rammetillatelsen. Varsling av rivearbeidene går direkte fra prosjektet og ut til naboer. Sørligata 8 er ikke varslet ennå, men naboene i Tøyengata er varslet. Vi skal varsle Sørligata igjen, men de er klar over at noe foregår. Det skal også gå ut et ordentlig nabovarsel ut til hele kvartalet.

 

Kan det hende at det dukker opp noe forurenset avfall når vi river? Hvem tar kostnadene for det?

Vi har undersøkt grunnen, og der fant de kun overfladisk forurensing. Øst-Riv har gitt tilbud på dette. Skulle det dukke opp noe utover rapporten som er gjort, vil det komme ekstrakostnader.

 

 

Hva med barnevogner som vi har hatt i bakgården? Det er tungt å bære dem opp alle trappene.

Vi skal sjekke det opp i påsken. Meld ifra til styret dersom du trenger plass til barnevogn, og skriv hvilken oppgang det gjelder.

 

Vil portene være åpne døgnet rundt under rivingen slik at fremmede kan komme inn?

Nei, Øst-Riv vil stenge bakgården helt, for det skal ikke komme mennesker inn på en byggeplass. Portrommet i Jens Bjelkes gate vil være som nå. I Sørligata kan det hende at Øst-Riv finner en annen løsning, men det kan også hende at de beholder rulleporten.

 

Det er noen som har el-utstyr (komfyr, mikro osv.) i bodene i garasjen. Det skal vel ikke kastes i vanlig konteiner? Og hva med tingene som GOS har stående i garasjen?

Vi tar det på dugnaden 29. april, da hentes det el-avfall. Ikke kast det i konteinerne 15. eller 23. april, for da vil vi måtte betale ekstra avgifter. På dugnaden skal vi tømme hele garasjen. Det er viktig at vi gjør dette arbeidet selv, så det ikke kommer enda flere utgifter til leie av ryddefirma. GOS skal rydde sine ting, de har fått en frist, og henter de ikke til den, fakturerer vi dem for rydding.

 

Blir det nok konteinere til å kaste alt i garasjen?

Ja, vi ser an etter rydding 15. og 23. april hvor mange konteinere vi trenger til dugnaden.

 

Hva skjer om vi bygger og går i pluss? Får vi formue?

I første omgang vil vi betale ned lånet vi har tatt opp til prosjektet, og er det noe igjen etter det, vil det være en fellesformue vi kan bruke til oppgradering og vedlikehold av nåværende bygningsmasse.

 

Hva gjør styret etter at garasjen er revet?

Da vil vi gå i gang med å hente inn tilbud på bygging og skaffe oss informasjon om vi bør bygge eller ikke. Mest sannsynlig vil vi få gode tilbud, men dersom det ikke lønner seg å bygge, må vi vurdere hvilke alternativ vi har. Vi vil ha et beboermøte hvor vi legge fram situasjonen. Og vi må ha en ekstraordinær generalforsamling hvor hele borettslaget vedtar hva som skal gjøres videre. OBOS Megler lagde i 2017 et estimat som beregnet inntekter fra salg til 72 millioner kroner. Vi ser det endelige resultatet når vi har fått nye tilbud på bygging.

 

Har du fortsatt spørsmål? Kontakt nybygg-kontaktene i styret:

Ingvild Stølen: ingvild.stolen@outlook.com, 40 49 91 80.

Henning Nielsen: he-niels@online.no, 93 66 63 04.