10 feb 2020

Protokoll fra ekstraordinær generalforsamling i Jbs B/L 05.02.20

Møtedato: 05.02.20.
Møtetidspunkt: 18.00.
Møtested: Tøyen Skole (personalrommet)
Til stede: 49 andelseiere, 2 representert ved fullmakt, totalt 51 stemmeberettigede.
Forretningsfører OBOS Eiendomsforvaltning AS, ble representert ved Silje Brandvold.
Møtet ble åpnet av Ingrid Lund.

 

1 Konstituering

  • A. Valg av møteleder: Som møteleder ble Silje Brandvold foreslått.  
  • Vedtak: Valgt.
  • B. Godkjenning av de stemmeberettigede: Det ble foreslått å anse de innleverte registreringsblankettene/avkryssingsliste og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede.
  • Vedtak: Godkjent.
  • C. Valg av en til å føre protokoll og minst en andelseier som protokollvitne: Til å føre protokoll ble Silje Brandvold foreslått, og som protokollvitne ble Pål Tonning foreslått.
  • Vedtak: Valgt.
  • D. Godkjenning av møteinnkallingen: Det ble foreslått å godkjenne den måten generalforsamlingen var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt.
  • Vedtak: Godkjent.

2 Forslag

  • A. Oppføring av nybygg gjennom samspillsenterprise med KF entreprenør (alternativ 1) eller istandsetting av Sørligt. 10 og opparbeiding av utomhusanlegg med enkel standard (alternativ 2).

BAKGRUNN / KORT HISTORIKK

  • Garasjeanlegg fra 1930-tallet i Sørligata 10 måtte rehabiliteres eller rives.
  • Vår 2016: Vedtak i GF å utrede nybyggalternativ for finansiering av rivearbeider + opparbeiding av nytt utomhusanlegg på eiendommen.
  • 2016 – 2018: Prosjektering og byggesøknad for nybyggprosjektet
  • 23.03.2018: Rammetillatelse for nybyggsprosjektet.
  • Høsten 2018: Tilbudskonkurranse totalentreprise rivearbeider og nybygg. Resultat: 1 tilbyder. Styret avviste tilbudet pga. høy pris.
  • Sommeren 2019: Riving av garasjeanlegget.
  • Høsten 2019: Ny totalentreprisekonkurranse. Resultat: kun 1 tilbud fra KF Entreprenør. Pris kr. 74.5 mill. Styret avviste tilbudet pga. høy pris.
  • 09.01.2020: Bearbeidet tilbud fra KF målsum / samspillsentreprise kr. 63,6 mill. (* se mer om samspillsentreprise sist I notatet)
  • Januar 2020: Dialog med KFE om Samspillsentreprise med garantert makspris. (se redegjørelse nedenfor). 05.02.20: XGF der borettslaget skal ta stilling til:
    • Alt 1: Nybyggalternativet eller
    • Alt. 2: Istandsetting av utomhusarealer I bakgården mm. (minimumsalternativ)

ALTERNATIV 1:

OPPFØRING AV NYBYGG GJENNOM SAMSPILLSENTREPRISE MED KF ENTREPRENØR* Arbeidene omfatter:

  • Nybygg i 3 etasjer med 18 leiligheter, i alt 1.080,5 m2 BRA. Se vedlagt situasjonsplan, plantegning 1.etasje, snitt og fasade mot Tøyengata 35/37.
  • Istandsetting av Sørligata 10 med forlengelse av trapperom, nye boder (for eksisterende og nye leiligheter) og sykkelboder i kjelleretasje 2, ny terrasse hjørneleilighet.
  • Utomhusareale med opparbeiding terreng mot Sørligata 10, tilgjengelighet via rampe, beplantning iht. utomhusplan (noe forenkling i forhold til tilbudsgrunnlag). Se vedlagt utomhusplan. ( *Se mer vedr. samspillsentreprise sist i notatet. )

ALTERNATIV 2:

ISTANDSETTING AV SØRLIGATA 10 OG OPPARBEIDING AV UTOMHUSANLEGG MED ENKEL STANDARD. Arbeidene omfatter:

  • Istandsetting av Sørligata 10 med forlengelse av trapperom, 12 nye boder i kjelleretasje 2, ny terrasse hjørneleilighet.
  • Utomhusareale, enkel utførelse grøntanlegg, med trapp fra Sørligata 10, gressplen og noe beplantning. Merk! Grøntareal nedre plan JB 43 er ikke berørt av riverarbeidene og derfor ikke medtatt. (Denne løsningen er ikke prosjektert)

BYGGHERREKALKYLE – FORUTSETNINGER ORIENTERING OM DE ULIKE POSTENE

Generelt: I kalkylen er det medtatt alle kostnader boligselskapet kan forvente å få i forbindelse med realisering av planene, sett i forhold til forventede salgs-inntekter. Det er viktig å være klar over at kostnadsoverslaget antas å ha en usikkerhet på +/- 15% og at faktiske kostnader vet en først når arbeidene er ferdigstilt. Vedlagt kalkyle viser derfor et overslag over antatte kostnader. Grunnet den usikkerhet som alltid vil være forbundet med slike kalkyler, er forventede kostnader i alternativ 1 lagt inn med 3 varianter:

      A. Målpris med makspris
      B. Målsum med makspris + uforutsette kostnader (til sammen 10%)
      C. Målsum med makspris + uforutsette kostnader (til sammen 15%)

Nedenfor følger en gjennomgang av de ulike postene og til slutt en vurdering av usikkerhet og risiko i tilknytning til de to hovedalternativene som ligger til grunn for avstemningen. Merk! Alle summer er inkl. mva.

  • Salgsinntekter
    • Posten er forventede salgsinntekter etter vurdering fra OBOS megleren. Merk! Ifølge megler er dette et nøkternt overslag og det er ikke usannsynlig at salgspriser kan ligge noe høyere våren 2020.
  • Bygningsmessige kostnader
    • Alt. 1: Denne posten inneholder samlede kostnader for bygningsmessige arbeider og lønnskostnader og er basert på mottatt målsum fra KF entreprenør (heretter KFE). Summen er fremforhandlet med KFE og omfatter forventede samlede entreprisekostnader, inkludert rigg og drift, men uten høyde for eventuelle tillegg. Mer om tillegg i avsnitt om tillegg makspris og uforutsette kostnader. Målsum pr. 24.01.20 er kr. 63,6 mill.+ prisstigning 0,5 = 64,3 mill.
    • Alt. 2: I denne sum er medtatt en rund sum på 4,5 mill. for enkel opparbeiding av utomhusområde med beplantning. Her er lagt til grunn 3.100 kr. pr. m2. Pris er selvfølgelig avhengig av hva borettslaget ønsker av standard og utstyr i utomhusområdet. Merk! Langs muren mot Tøyengata 35 og 37 er det forutsatt egne plater i grunnen under jordlaget for å unngå trykk mot muren. Dette er kostnadsberegnet til kr. 625.000 og er medtatt i prisen.
  • Tillegg makspris
    • Her er medtatt eventuelle tilleggskostnader innenfor en prisramme avtalt med KFE. Dette er også kalt «garantert makspris» eller GMP og å oppfatte som et «tak» for hva entreprenør kan kreve utbetalt ut over avtalt målsum. Etter samspillsmodellen skal utgifter innenfor GMP deles 50/50 mellom borettslaget og entreprenør. KFE har beregnet en maksimal overskridelse til kr. 9,5 mill. Med fordeling 50/50, blir GMP for borettslaget på (9,5 /2=) kr 4,8. Målsum + GMP blir da 63,6 + 4,8= kr. 68,4 mill. Merk! I en samspillsentreprise skal også eventuelle innsparinger under målsum deles 50/50 mellom partene. Se siste avsnitt.
  • Utviklingskostnader byggherre
    • Dette er en samlepost som inneholder prosjekteringskostnader og andre rådgivere som borettslaget skal dekke.
    • Alt. 1: Siden nybyggprosjektet i hovedsak er ferdigprosjektert, er det ikke forventet særlige kostnader her. Arkitekt og øvrige prosjekterende vil, etter en eventuell kontraktsinngåelse, være tiltransportert entreprenør og utgiftene vil derfor ligge hos KFE. Noen utgifter må likevel medregnes til uavhengig kontroll (byggherrekostnad) og eventuelle avklaringer før oppstart, og posten er derfor satt til kr. 500.000 i nybyggalternativet.
    • Alt. 2: Her bør det påregnes noen kostnader til planlegging av utomhusområde samt arbeider med søknad om igangsettingstillatelse for arbeider med Sørligata 10. Sum er antatt kr. 250.000.
  • Intern prosjektledelse
    • Posten omfatter prosjekt- og byggeledelse.
    • Alt. 1: For nybyggprosjektet er medtatt bistand f.o.m. februar 2020 (eventuell kontraktsinngåelse) til september 2021 (antatt ferdigstillelse sommer 2021 med noe etterarbeider). Her mer også medtatt noe kostnader til håndtering av borettslagets rolle som byggherre ved salg av nye leiligheter, til sammen kr. 1,8 mill.
    • Alt. 2: Her er det medtatt kostnader til prosjekt- og byggeledelse i 6 mnd. som omfatter forventet byggetid Jbs B/L samt bistand til innhenting av tilbud og kontrahering av entreprenør, til sammen ca. kr. 500.000.
  • Markedsføring og salg
    • Posten er basert på tilbud på bistand fra OBOS megleren på ca. kr. 1.080.000.
  • Kommunale avgifter og gebyrer
    • Alt.1: Her er tatt høyde for byggesaksgebyrer, avgifter til vann- og avløpsetaten, for oppmåling, samt for tilkobling til fjernvarmenettet. Samlet sum 1,5 mill. hvorav utgifter til Fortum utgjør ca. halvparten.
    • Alt.2: Her er medtatt et mindre beløp for bl.a. byggesaksgebyr i forbindelse med arbeider i Sørligata 10.
  • Finansieringskostnader
    • Alt.1: Posten inneholder kostnader til å betjene byggelånet, basert på 2,8% (oppdatert rente fra OBOS banken pr. januar 2020) rente og en varighet på 14 mnd. Merk! Byggelån fra OBOS banken forutsetter salg av 50% av prosjektets verdi. Det vil derfor ikke være aktuelt med oppstart av arbeider før dette er oppnådd. Hvis salg av siste 50%, etter igangsetting av byggearbeider, går tregt og fører til senere tilbakebetaling av lånet, kan dette medføre høyere finansieringskostnader. Her er medtatt 1,4 mill. for finansieringskostnader.
    • Alt.2: Også her er forutsatt lånopptak for å dekke samtlige byggherrekostnader, med en låneperiode på 30 år og samme byggelånsrente. Merk! Dette er overslag, og ikke eksakte beregninger fra banken.
  • Uforutsette kostnader
    • Under denne posten er det lagt inn en sikkerhetsmargin for eventuelle tilleggskostnader ut over de priser som er oppgitt, samt for eventuell usikkerhet i kalkylen. Det er avsatt en post til uforutsette kostnader i begge alternativene.
    • Alt. 1: Styret har lagt ned omfattende arbeid i å kartlegge forhold som kan skape usikkerhet i prosjektet. Dette gjelder forhold i grunnen (gjennom prøveboringer og undersøkelse av grunnforhold) og tilstand på eksisterende mur mot Tøyengata 35 / 37 og mot Sørligata 10 (Vurdering fra rådgivere geoteknikk og rådgivere bygningssikkerhet). Dette er med på å redusere risiko for at uforutsette forhold kan dukke opp. Vi anbefaler likevel at det settes av en sum til uforutsette forhold, ut over avtalt makspris, slik at borettslaget vet at de har en buffer i sitt budsjett. I de tre variantene av alternativ 1 er A uten uforutsett i tillegg til avtalt makspris. Alternativ 1B målsum med 10 % uforutsett (makspris + uforutsette kostnader 1.6 mill.) og alternativ 1C Målsum med 15 % uforutsett (makspris + uforutsette kostnader 4,9 mill.). Skulle prosjektet gjennomføres uten at det dukker opp uventede kostnader eller minimalt med tillegg, vil denne posten reduseres tilsvarende. Merk! Det er også viktig å unngå at byggherre selv øker kostnadene ved å komme med ønsker om tillegg underveis i byggeprosessen. Slike utgifter vil tas fra konto for uforutsette kostnader. Den største usikkerheten i prosjektet antas å være hvis det skulle dukke opp ikke kjente forhold i grunnen, som for eksempel oljetank, bunker, gammel kabeltrase som ikke er på tegning o.l.
    • Alt.2: Uforutsette kostnader kan dukke opp i alle byggeprosjekter. Selv om alt. 2 er et mindre omfattende prosjekt med «enklere» arbeider enn alt.1, tilsier tidligstadium av planlegging at det bør tas en viss høyde for uforutsette kostnader.
  • Byggherrekostnader
    • Summen viser differanse mellom forventede salgsinntekter og sum forventede prosjektkostnader. Eventuelt overskudd av alternativ 1 er skattbar inntekt. Det er tenkt at borettslaget vil bruke deler av overskuddet til å betale dette for hver enkelt andelseier. Styret var i kontakt med advokat i Dalan DA i juni 2018: Oppsummert av Henning Nielsen, vil inntekt fra salg gå til borettslagets konto, men hver andelshaver vil bli beskattet for overskuddet. Det er viktig å sikre at overskudd går til fremtidig vedlikehold, og ikke f.eks. blir fordelt på hver andel.
  • Prosjektering og rivekostnader
    • I denne post er medtatt de kostnader borettslaget allerede har hatt i forbindelse med prosjektering og byggesøknad, samt riving av garasjeanlegget, i alt kr. 9,6 mill. iht. budsjettkontroll for henholdsvis prosjekteringsfase og rivearbeider.

SAMSPILLSENTREPRISE OG TOTALENTREPRISE:

Kort om de to entreprisformene: Begge kontraktsmodeller er basert på Norsk Standard 8407. I en vanlig totalentreprise har entreprenør har bundet seg til en fast sum som omfatter både forventede entreprisekostnader pluss et tillegg for mulig risiko i prosjektet. En samspillsentreprise er basert på en målsum (entreprenørens beregning av faktiske kostnader uten høyde for risiko) + et avtalt makspristillegg (GMP). Entrepriseformen er basert på en «kost plussmodell» - dvs at entreprenøren fakturerer medgåtte kostnader pluss et påslag (som inkluderer administrasjon, fortjeneste og risiko). Blir kostnadene høyere enn dette, fordeles disse 50/50 mellom entreprenør og borettslag. Eventuelle innsparelser under avtalt målsum deles tilsvarende mellom partene. Garantert makspris (GMP): På toppen av dette er det lagt et «tak» for hvor mye entreprenør kan kreve av tillegg over målsummen. Totalentrepriskontrakt vil gi større forutsigbarhet for borettslaget når det gjelder sluttsum. Prismessig vil en vanlig totalentreprisekontrakt og en samspillskontrakt med GMP kunne ligge på tilsvarende beløp, men forskjellen mellom de to er at i samspillsentreprise er det en reell mulighet for at sluttsum blir lavere enn avtalt makspris.

Forslag til vedtak:

  • Vedtak alternativ 1: OPPFØRING AV NYBYGG GJENNOM SAMSPILLSENTREPRISE MED KF ENTREPRENØR SOM BESKREVET OVENFOR
  • Vedtak alternativ 2: ISTANDSETTING AV SØRLIGATA 10 OG OPPARBEIDING AV UTOMHUSANLEGG MED ENKEL STANDARD SOM BESKREVET OVENFOR
  • Vedtak: Alternativ 1 vedtatt med 39 stemmer. 11 stemte mot. 1 blank.

B) Valg av styremedlem for perioden frem til vårens Generalforsamling

  • Signe Pahle har valgt å trekke seg.
  • Vedtak: Harald Sakarias Brøvig Hansen ble valgt ved akklamasjon. Ingen motkandidater.

C) Valg av valgkomite

  • Vedtak: Anna M. Seljebø og Anne Heggberget ble valgt ved akklamasjon.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Møtet ble hevet kl.: 20.15. Protokollen signeres av Silje Brandvold/s/ Pål Tonning/s/